A pesar del optimismo que pueda generar el aumento de la demanda y el número de operaciones, un examen un poco más pausado del mercado inmobiliario nos alerta sobre la complicada situación que atraviesa, tanto el mercado de venta como el mercado de alquiler: la falta de oferta disponible.
Compraventa
Los expertos llevamos años advirtiendo de que, para asegurar un normal funcionamiento del mercado de compraventa, era necesario construir allí donde se preveía una mayor presión de la demanda, sobre todo en aquellos mercados en los que las tasas de esfuerzo para acceder a una vivienda superaban ya el 30% recomendado.
Lamentablemente, no se ha producido ningún movimiento en este sentido y el choque de realidad está siendo muy significativo en cuanto a precios y la escasez de oferta es evidente. En España tenemos un 10% menos de viviendas en venta de las que había hace un año, un porcentaje de caída que se incrementa hasta el 19% en el caso de Barcelona y al 23% en Madrid. Una vez más, los principales perjudicados son los colectivos más desfavorecidos económicamente. Los jóvenes y las familias más vulnerables se ven entre la espada y la pared: no tienen capacidad de ahorro como para solicitar un crédito hipotecario y cuanto más esperen, más se encarecerá la vivienda, haciendo aún más complicado su acceso.
La criminalización de la construcción de vivienda en los últimos años, la falta de previsión en el desarrollo del suelo, la ausencia de diálogo político que busque soluciones, el ruido populista alrededor de la vivienda, los laberintos burocráticos, la importante carestía de mano de obra, la desaparición de constructoras y empresas especializadas y el incremento demográfico han provocado una tormenta perfecta en los territorios más dinámicos del país.
La vivienda usada no es capaz de dar respuesta a una demanda cada vez mayor y ante la escasez de oferta, los precios suben con fuerza. Sería urgente que a nivel político se tomaran las medidas que sean necesarias, sin líneas rojas, para incentivar y acelerar la construcción de vivienda nueva donde sea necesaria y el apoyo decidido a la puesta en marcha de grandes desarrollos que supongan un alivio en los mercados más tensionados.
Un lustro de decisiones equivocadas en el alquiler
Fue en marzo de 2019 cuando se aprobó la primera de las medidas de intervención del alquiler en los últimos años. La ampliación en la duración de los contratos a través de la LAU sería la primera de otras muchas medidas que han venido después, y que culminaron (por el momento) con la aprobación de la Ley de Vivienda. Ya han pasado cinco años desde esta primera medida, tiempo suficiente para que ésta y el resto de las medidas aprobadas con posterioridad con el objetivo de mejorar la accesibilidad del alquiler mostraran su eficacia. Pero lamentablemente lo único que han demostrado es que son completamente nocivas para el mercado y sobre todo para las familias que necesitan una vivienda.
El mayor error de diagnóstico ha sido no considerar que el problema tenía como origen la falta de oferta, lo que ha conllevado que las medidas, en vez de estimularla, hayan buscado culpabilizar y perseguir al propietario. Muchos, al verse en esta situación, han optado por abandonar el mercado. Según los datos de oferta de alquiler permanente que manejamos en idealista, una familia que busque una vivienda ahora encontrará un 33% menos viviendas en el mercado de las que había hace 5 años, una cifra que sube hasta el 75% en el caso de la ciudad de Barcelona y hasta el 46% en Madrid.
El objetivo siempre ha sido bajar los precios, pero una aplicación simple de las leyes oferta y demanda basta para entender por qué tampoco ha funcionado: con una demanda cada vez mayor y una oferta en caída libre, las tensiones sobre los precios se multiplican. Esto ha provocado que el precio suba un 28% en los últimos 5 años en España, un 25% en Madrid y hasta un 33% en Barcelona (a pesar de las dos etapas de control de precios que se han establecido).
La falta de oferta ha tenido otra consecuencia indeseada más: el aumento de la competencia entre familias por cada vivienda que sale al mercado. Si en 2019 había una media de 7 interesados que competían por cada anuncio que se publicaba en Idealista, en las mismas fechas de 2024 esa cifra ha aumentado hasta las 32 familias. Al situar el foco en las grandes ciudades, comprobamos cómo en Madrid el número de candidatos ha pasado de 10 a 43, mientras que en Barcelona esta subida ha sido aún mayor, al pasar de 9 a 63 familias compitiendo por cada vivienda. En esta competencia, donde los propietarios tienen decenas de perfiles entre los que elegir, los más perjudicados son siempre las familias más vulnerables y las que están en riesgo de serlo, ya que los propietarios se decantan siempre por los perfiles más cualificados y que les dan una mayor seguridad.
Tras 5 años de malos resultados, es imprescindible reflexionar y no insistir en recetas fallidas. En este tiempo todos nos hemos dado cuenta de que los propietarios no son el problema, sino la parte más relevante de la solución. Cualquier política de alquiler que no cuente con ellos como aliados, que no esté basada en datos ni en la opinión de expertos, será un fracaso.
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