El acceso a la vivienda en 2025: un reto compartido para el sector inmobiliario

Entramos en 2025 con un desafío que nos sigue marcando como sociedad: el acceso a la vivienda. Este no es un problema nuevo, pero tampoco hemos logrado resolverlo de manera estructural. A lo largo de los años, los jóvenes y las familias han enfrentado barreras prácticamente insalvables para adquirir su primera vivienda.

Precios elevados, falta de oferta, tipos de interés altos y la necesidad de contar con ahorros significativos para cubrir la entrada y otros gastos iniciales son solo algunas de las dificultades que seguimos viendo a diario. En este contexto, la línea de avales ICO para jóvenes y familias, lanzada en 2024, ha sido una de las medidas más destacadas para intentar aliviar esta situación.

Desde mi posición en UCI, entidad adherida a esta línea de avales y en estrecha colaboración con los profesionales inmobiliarios, veo a diario las dudas, esperanzas y desafíos que este programa plantea. Es por lo que me gustaría compartir una reflexión sobre su impacto, sus ventajas y sus limitaciones, así como las claves para que el sector inmobiliario se convierta en un verdadero motor de cambio.

El acceso a la vivienda en España sigue siendo una asignatura pendiente. Según datos recientes, más del 80% de los jóvenes menores de 35 años no han conseguido emanciparse. Aquellos que sí lo han logrado, a menudo destinan una parte desproporcionada de sus ingresos al alquiler o la hipoteca, lo que limita su capacidad para ahorrar o invertir en otros aspectos de sus vidas.

Por su parte, las familias con hijos a cargo enfrentan retos adicionales: el esfuerzo económico que supone mantener un hogar, en un mercado donde la vivienda asequible es casi inexistente en muchas zonas urbanas, lastra su capacidad para prosperar.

En este panorama, la línea de avales ICO ha aparecido como un intento de derribar una de las barreras más altas: la necesidad de disponer de un ahorro inicial suficiente para cubrir el 20% que los bancos no financian. Esta medida se dirige específicamente a jóvenes de hasta 35 años y a familias con menores a cargo, permitiendo que el Estado actúe como garante de ese porcentaje del precio de la vivienda.

Desde su puesta en marcha, el aval ICO ha permitido a muchos compradores potenciales plantearse la compra de una vivienda antes de lo previsto. Al reducir la necesidad de ahorros iniciales, esta medida está facilitando el acceso a la financiación hipotecaria para perfiles que cuentan con ingresos estables, pero que hasta ahora no podían reunir el capital necesario para afrontar la entrada.

Esta reducción de barreras está teniendo un impacto positivo, especialmente en mercados secundarios y zonas donde los precios son más accesibles. Aquí, la línea de avales está dinamizando el mercado inmobiliario, desbloqueando operaciones y generando un movimiento que beneficia a compradores, vendedores y profesionales inmobiliarios.

Además, el programa tiene un componente de equidad muy importante. Permite que jóvenes y familias con ingresos medios puedan competir en igualdad de condiciones frente a otros compradores, lo que contribuye a reducir desigualdades y a dar una alternativa real frente a los elevados precios del alquiler.

A pesar de sus ventajas, la línea de avales ICO no es una solución completa. Su principal limitación es que no aborda el problema de fondo: la falta de oferta de vivienda asequible. En las zonas donde la demanda supera ampliamente a la oferta, como en las grandes ciudades, esta medida corre el riesgo de ser insuficiente o incluso de contribuir al aumento de precios.

Otro desafío es la falta de información. A pesar de que el programa lleva varios meses en funcionamiento, muchos compradores potenciales y profesionales del sector aún no entienden completamente cómo funciona lo que, unido a que la cantidad de documentación que debe aportar el cliente es considerable, podría limitar su efectividad o generar dudas que pueden retrasar o incluso impedir el acceso de los clientes a esta herramienta. Además, aunque muchas entidades se han adherido a la línea, no todas la han puesto en funcionamiento ya.

Por último, hay restricciones importantes sobre las viviendas elegibles. Los límites de precio establecidos excluyen automáticamente inmuebles de lujo o aquellos con precios muy elevados, lo que deja fuera una parte considerable del parque inmobiliario en las áreas urbanas de mayor tensión.

La percepción del sector inmobiliario

Según el XIX Barómetro Inmobiliario, realizado por UCI y SIRA en 2024, el 57,3% de los profesionales del sector consideraban que la línea de avales ICO no facilitaría significativamente el acceso a la vivienda para los menores de 35 años. Aunque estos datos reflejan cierto escepticismo, también subrayan la necesidad de seguir trabajando para que esta y otras medidas sean más eficaces.

Los agentes inmobiliarios tienen un papel fundamental en este proceso. Son el puente entre los compradores y el mercado, y su conocimiento y experiencia son claves para maximizar el impacto de herramientas como el aval ICO.

Desde UCI, trabajamos directamente con agentes inmobiliarios para facilitar la intermediación de soluciones financieras. Estas son algunas de las preguntas más comunes que hemos recibido en los últimos meses:

1. ¿Qué tipo de viviendas se pueden comprar con el aval ICO?
El programa está diseñado para viviendas que cumplan con los límites de precio establecidos, los cuales varían según la ubicación. Los inmuebles de lujo o con precios muy elevados quedan excluidos.

2. ¿Se puede utilizar el aval ICO para segundas residencias o inversiones?
No. El aval solo aplica a la compra de una vivienda que será la residencia habitual del comprador.

3. ¿El aval ICO cubre todos los gastos de la compra?
No. Aunque cubre hasta el 20% del precio de la vivienda, el comprador debe contar con recursos propios para los gastos adicionales, como impuestos, notaría y otros costes asociados a la compraventa.

4. ¿Cómo afecta esta medida a las entidades financieras?
Los bancos tienen más garantías al conceder hipotecas con un porcentaje de financiación más alto, lo que facilita la aprobación de préstamos. Sin embargo, siguen realizando análisis rigurosos de la solvencia del cliente.

5. ¿Qué pasa si los límites de precio son demasiado bajos en mi zona?
En mercados con precios altos, esta es una de las principales limitaciones del programa. En estos casos, los agentes pueden desempeñar un papel importante al orientar a los compradores hacia inmuebles que se ajusten a los requisitos del aval.

¿Es suficiente el aval ICO?

La línea de avales ICO es un paso en la dirección correcta, pero no puede ser la única solución. Sin un aumento significativo de la construcción de vivienda asequible, una política de urbanismo más equilibrada y medidas que fomenten el alquiler social, el problema del acceso a la vivienda seguirá siendo estructural.

Desde mi experiencia en UCI, sé que los profesionales inmobiliarios tienen una oportunidad única para marcar la diferencia. En un momento en el que el mercado reclama más accesibilidad, sostenibilidad y compromiso social, nuestro papel no se limita a la compraventa de inmuebles. Somos actores clave en la construcción de un mercado más justo.

En este 2025, espero que podamos trabajar juntos para que herramientas como el aval ICO sean solo el inicio de un cambio más profundo. Porque no se trata solo de vender casas, sino de generar oportunidades y construir un futuro más equitativo para todos.