Ya llevamos años instalados en la incertidumbre, y aunque en cierto modo nos hemos acostumbrado, dificulta la realización de previsiones incluso a medio plazo. Aún así, en lo relativo al mercado inmobiliario, y más concretamente al alquiler, 2026 será el año en el que los ciudadanos serán conscientes de las consecuencias de la dualidad del mercado, con regiones afectadas por políticas liberales (como es Madrid) y otras que han optado por medidas punitivas y coercitivas contra los propietarios, como es el caso de Cataluña. Ambos mercados están sufriendo la aplicación de la Ley de Vivienda, pero es innegable que la plena aplicación en Cataluña ha impactado directamente sobre la accesibilidad de los ciudadanos a la vivienda.
En Cataluña en 2015 comenzaron a adoptar un discurso que buscaba “criminalizar” a propietarios y fondos, mediante medidas que buscaban “reconducirlos” a la voluntad de los gobernantes. Tras ellas se instalaron los primeros topes de precios en 2020, que tras ser anulados por el Constitucional, volvieron a adoptarse tras la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023.
El resultado sobre los precios ha sido una subida ligeramente superior en estos 10 años en Madrid que en Barcelona (89% en Madrid vs 79% en Barcelona), mientras que la diferencia en la desaparición de stock ha sido mayor en el mismo tiempo (-43% en Madrid vs -62% en Barcelona).
Como consecuencia de esta reducción de oferta, la competencia entre familias se ha disparado hasta alcanzar los 58 contactos por cada anuncio que sale al mercado en Barcelona, frente a los 41 que compiten en Madrid. El crecimiento de esta métrica ha sido mayor también en Barcelona desde 2015 (435%) que en Madrid (335%). Estos niveles de competencia son reveladores de la emergencia del mercado porque, en un entorno de falta de oferta e inseguridad de los propietarios en caso de impago, los propietarios tienen muchísimos candidatos entre los que elegir, por lo que se decantan siempre por las familias que les ofrecen un menor riesgo y que tienen mayores niveles de ingresos.
Esto lleva a la paradoja que está viviendo la ciudad de Barcelona, donde los precios están topados y ya han moderado su crecimiento. Al ser la capital española con un mayor nivel de competencia, las viviendas con estos precios regulados no acaban siendo alquiladas formas familias con ingresos bajos o medios, sino que son para las familias más pudientes, que no hubieran tenido problemas en pagar precios libres y que ahora se ven beneficiadas por los topes de precios.
En el mercado de venta, la situación española es también preocupante, ya que no se han proyectado ni construido muchísimas de las viviendas que son necesarias para la enorme demanda que hay.
A eso se le suma que en los últimos años (desde 2018) apenas se han levantado promociones de obra nueva en la ciudad de Barcelona, debido a la obligatoriedad de destinar el 30% de la misma como vivienda protegida. Aún así, la subida de precios en Barcelona ha sido mucho menor que en Madrid, donde se han más que duplicado desde 2015.
La explicación, aquí, la encontramos también en el tratamiento de Cataluña a los propietarios de alquiler. Muchos de los propietarios que se sienten perseguidos y deciden renunciar al mercado del alquiler al terminar sus contratos, ponen sus viviendas en venta, animados por los elevados precios que han alcanzado. Esto explica que el stock en Barcelona se haya mantenido estable desde 2015, mientras que en Madrid ha caído casi a la mitad (-47%).
