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Las reformas dependen de la edad

Dime la edad de tu cartera de viviendas y te diré las reformas que puedes recomendar a tus clientes.

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Echa un vistazo a tu cartera de inmuebles. Estarás de acuerdo conmigo en que el parque inmobiliario español es antiguo. De media, la edad de los inmuebles de nuestro país supera los cuarenta años, con un 42% de ellos construidos entre 1950 y 1980 (10,4 millones) y casi un 30% (6,5 millones) antes de los 2000, según datos del INE y el Ministerio de Fomento.

A esto hay que sumar que la compraventa de inmuebles de obra nueva, aunque ha crecido recientemente, sigue siendo minoritaria, pues desde 2012 a 2020 solo se construyeron en España unas 700.000 viviendas. Así, la segunda mano representa 8 de cada 10 operaciones. Viviendas que, en su mayoría, necesitan obras de rehabilitación para mejorar su acondicionamiento y habitabilidad, así como para convertirse en inmuebles eficientes y sostenibles.

De hecho, cada vez son más los españoles que apuestan por reformar su vivienda para tener un hogar más saludable y sostenible. El sector de la construcción estima que el pasado año, a pesar de las restricciones por el Covid-19, hubo un incremento en torno al 5% de reformas de casas y edificios respecto a 2019.

Ante este creciente interés por la rehabilitación de inmuebles, que contará también con una inyección de 5.800 millones de los fondos europeos dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la Economía española, desde Créditos.com, el canal de reformas y rehabilitación de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), hemos analizado las reformas clave y el coste estimado que tendría reconvertir un inmueble en un hogar eficiente y sostenible en función de su edad.

Viviendas con 40-70 años (aquellas construidas entre 1950-1980)

Según el INE y el Ministerio de Fomento, 10,4 millones de viviendas en nuestro país (42%) tienen entre cuarenta y setenta años. Son habituales en País Vasco, que cuenta con un 53% de viviendas de este periodo; la Comunidad de Madrid, con la mitad de sus edificios levantados en estas décadas; Cataluña, con un 48%, y la Comunidad Valenciana, con un 44% de inmuebles de esta edad.

Se trata de viviendas con estructuras de hormigón hechas, en muchos casos, a base de cemento aluminoso y, en muchas ocasiones, de poca calidad en los materiales de construcción, por lo que la estructura puede estar bastante afectada en la actualidad. Además, no tienen en cuenta ningún criterio de eficiencia ni sostenibilidad.

La edad media de los inmuebles en nuestro país supera los 40 años

Para mejorar la eficiencia y aumentar su valor, el primer paso debería ser la reforma de sus elementos de conexión con el exterior, sobre todo las paredes exteriores, la fachada y, tras esta mejora, el cambio de ventanas. El coste estimado estaría entre 20.000 y 40.000 euros, en una vivienda de entre 90 y 120 metros cuadrados, que es la media en nuestro país. No obstante, estos cambios estructurales suelen afectar al conjunto del edificio.

Además, hay que tener en cuenta el estado de sus instalaciones, como los sistemas de electricidad o fontanería, en muchas ocasiones de plomo o acero galvanizado, materiales que representan un riesgo para la salud de los habitantes. Lo más aconsejable es cambiar completamente la instalación y evitar hacer ‘apaños’ entre materiales antiguos y actuales, pues suelen convivir mal.

Viviendas con 20-40 años (aquellas construidas entre 1980-2000)

6,5 millones de inmuebles en España (27%) tienen entre veinte y cuarenta años. De nuevo, con diferencias por comunidades autónomas, siendo Andalucía (32%), Canarias (32%), Región de Murcia (32%), Extremadura (31%) y Castilla-La Mancha (30%) las regiones con más viviendas de esta edad.

Estas viviendas se caracterizan por una calidad de los materiales mejor que en décadas anteriores, pero levantadas antes de la entrada en vigor del Código de la Edificación vigente. Por tanto, no tienen en cuenta criterios de eficiencia y sostenibilidad ni el uso de fuentes de energía sostenibles.

Por ejemplo, en este tipo de edificaciones el sistema de ventanas suele ser de aluminio, por lo que cambiarlas por cierres herméticos y doble cristal permitirá un ahorro de hasta un 30% de energía. También es recomendable instalar aislantes como poliestireno, lana mineral, planchas de EPS o paneles de fibra de madera en paredes y techos.

En las viviendas de principios de siglo son recomendables las reformas de mantenimiento que garanticen el buen aislamiento.

Otra posible reforma en viviendas de esta antigüedad es la instalación de suelo radiante en sustitución de suelos de parqué y sistemas de calefacción antiguos, que podría costar entre 12.000 y 16.000 euros de media. Además de la renovación de cocinas y baños, cuyo coste oscila entre 10.000 y 20.000€.

En definitiva, teniendo en cuenta estas mejoras, la rehabilitación de una vivienda de esta edad, de entre 90 y 120 metros cuadrados, podría rondar entre 20.000 – 30.000 euros.

Viviendas con 10-20 años (aquellas construidas entre 2002-2011)

Las viviendas construidas hace diez o veinte años representan el 18% de nuestro parque inmobiliario. Por regiones, hay más construcciones de esta tipología en La Rioja (25%), Región de Murcia (24%), Galicia (23%) y Castilla-La Mancha (22%).

Estas edificaciones han seguido la normativa acorde a la eficiencia energética. Si bien sus materiales y estructura están pensados para el aislamiento de la vivienda del exterior, por lo que es recomendable realizar tareas de mantenimiento para garantizar el buen estado del sistema de calefacción y el aislamiento óptimo de las ventanas, suelos y paredes.

No obstante, una de las principales mejoras para contribuir al cuidado del medio ambiente en estas viviendas es la sustitución de sistemas de calefacción poco eficientes, como el gas, por sistemas renovables, como la aerotermia o la geotermia, que con una inversión de entre 10.000 y 25.000 euros pueden llegar a suponer un ahorro de entre un 35% y un 70% en las facturas energéticas.

En cuanto a la generación de agua caliente y electricidad, la principal fuente de energía sigue sin ser renovable en muchos hogares. La solución sería apostar por la instalación de paneles solares fotovoltaicos y térmicos. Igualmente, la domótica, que contribuye de manera importante a hacer de una vivienda un hogar más eficiente, todavía es residual en inmuebles de reciente construcción.

Todas estas reformas son pautas genéricas para que puedas recomendar a tus clientes convertir su próxima vivienda en un hogar más sostenible y con un mayor confort y habitabilidad. No obstante, cada inmueble tiene unas características concretas, por lo que la mejor opción es consultar con un profesional que indique lo más acertado y el presupuesto concreto en función de las necesidades y extensión de la vivienda.

Además, hay que tener en cuenta que grandes cambios estructurales, como las fachadas o sistemas de calefacción central, pasan por la rehabilitación del conjunto del edificio y no basta con hacerlo solo en nuestra vivienda. En este sentido, el precio medio de la rehabilitación de una comunidad de vecinos puede rondar los 100.000 euros de media, siempre en función de cada caso concreto.


Para estas rehabilitaciones a favor de la sostenibilidad y la eficiencia energética, tanto de viviendas como de comunidades de propietarios, existe un programa de subvenciones públicas, que se pueden complementar con los préstamos que ofrecen las entidades financieras que ya están ofreciendo como en nuestro caso, soluciones para la compra y rehabilitación de la vivienda.

Javier Torremocha
Director de Créditos.com javier.torremocha@uci.com creditos.com

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