Por el centro de todas las grandes ciudades, se pueden encontrar edificios dedicados a este “nuevo” tipo de alojamiento compartido, son la evolución de las residencias de estudiantes o colegios mayores, pero dirigidos no ya a estudiantes, sino a jóvenes profesionales y emprendedores, que quieren vivir en el centro de la ciudad, con independencia, pero sin sentirse solos, con todas las comodidades, aunque no dispongan del sueldo que les permita disponer de ellas en un piso individual.
La puesta en común del concepto analizado por profesionales inmobiliarios de diversos ámbitos resulta como veremos sumamente enriquecedora.
En que consiste el coliving
“La fórmula se hizo muy popular cuando se implantó de forma masiva en Silicon Valley, -nos dice Anna Puigdevall, gerente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya-, allí, profesionales llegados de todo el mundo, desplazados de forma temporal, tenían dificultades para acceder a la vivienda a causa de la escasez de la oferta y del sobreprecio. El coliving les permitía compartir casa en un entorno enriquecedor personal y profesional”.
“Podríamos decir que el coliving consiste en compartir edificios y favorecer la creación de comunidad, -afirma Maxime Depreux, Chief Development Officer de Urban Campus-; supone la transformación de edificios a través de la arquitectura social, para crear conexiones entre personas”. “Es una fórmula colaborativa de alquiler, es como un blablacar inmobiliario”, -nos dice Alberto G.Zafra, gerente de Atalaya Inmobiliaria en Málaga. “Pero lo que lo diferencia de un piso compartido convencional es que el edificio está diseñado específicamente para este fin, para ser compartido de manera racional, -aclara Felix Pompey, gerente de Comprarcasa Sagita en Madrid-; en el coliving prima el tamaño de las estancias, y así evita el problema de diferencia de tamaño de habitaciones entre los dormitorios principales y las otras habitaciones y baños de un piso standard”. “Además, a diferencia del cohousing, que comporta autopromoción mediante cooperativa, en el coliving el proyecto de promoción es impulsado por un tercero”, aclara Iñaki Alonso, socio director del estudio de arquitectura SATT en Madrid.
El concepto en sí no es del todo nuevo como vemos, si bien se ha adaptado a las nuevas generaciones y a las necesidades que estas van manifestando: Coliving, Coworking, Cohousing, Crowfunding, Crowdlending…
Perfil de inquilino en el coliving
“El coliving promueve un estilo de vida que no es para todo el mundo”, afirma Puigdevall. Sin embargo, aunque en líneas generales se habla de gente joven, las situaciones que pueden dar lugar a elegir esta opción son variopintas.
Según Javier F.Couto, Country Manager Spain de HABYT, “los inquilinos que se deciden por un coliving valoran muy positivamente el concepto de comunidad, porque buscan la oportunidad de formar parte de un grupo de personas con las que construir relaciones para la vida, ya sea con un amigo, o con un socio comercial… por eso buscamos que nuestras comunidades estén compuestas por grupos de personas diversas, aunque de mentalidad similar. Suelen ser jóvenes profesionales, emprendedores, artistas, y también estudiantes de masters o posgrados”.
“En general se trata de profesionales jóvenes, expatriados, que están en la ciudad de paso, por periodos que no suelen superar los 6 meses. -afirma Francesc Quintana, Gerente de Vivendex en Barcelona-. No quieren preocuparse de nada, ni mobiliario, ni servicios, simplemente disfrutar su experiencia y su tiempo en la ciudad”.
“Se trata de una nueva fórmula de vivir, -nos dice Ramon Riera, miembro del consejo de administración de Fiabci-; una fórmula que permite a los extranjeros moverse, conocer las alternativas que pueden tener en una ciudad antes de establecerse y lo utilizan como trampolín”.
Pompey, hace hincapié en otro matiz: “Digamos que el coliving es un hueco que faltaba en el mercado, para quienes de forma individual o en pareja, no alcanzan económicamente a alquilar un piso en una zona céntrica o bien comunicada; un coliving tiene que cumplir con estas características obligatoriamente, sino no es competitivo”.
Alonso, sin embargo, amplía los públicos destinatarios y considera que puede haber hasta 4 perfiles: “En primer lugar los jóvenes, estudiantes, freelances o emprendedores, así como unidades monoparentales, un segundo perfil serían las familias y/o parejas con hijos, un tercer grupo los senior, integrado por personas mayores con diferentes necesidades de asistencia y por último, los más interesantes desde su punto de vista, los coliving intergeneracionales, en los que se mezclan los diferentes perfiles”.
Como vemos, en definitiva, lo que caracteriza el coliving más allá de la edad de los colivers, su ocupación principal o su situación personal es que buscan disfrutar de un estilo de vida concreto. Los colivers no pagan solo por tener un techo y una cama, sino por vivir rodeados de gente afín, con inquietudes y mentalidad semejantes, que les facilite la socialización, “Work, live and enjoy”, trabajar, vivir y disfrutar, los tres focos principales de los millenials, la generación que nació inmersa en el boom tecnológico, que ya es adulta y está incorporada al mundo laboral y a la sociedad de consumo marcando sus gustos y preferencias. Unas tendencias con muchos aspectos positivos que irán extendiéndose y contagiándose de forma natural a otros grupos más añejos.
Actores económicos interesados en el coliving
Depreux, nos informa que la consultora PWC, en su último estudio sobre “Emerging Trends in Real Estate Creating an impat” asegura que el coliving es la oportunidad #1del Real Estate en Europa. Por su parte García Zafra afirma que lo importante es que exista mercado, y a día de hoy lo hay, “se trata de un nicho de mercado en crecimiento que está encontrando respuesta entre los inquilinos finales”.
Iñaki Alonso profundiza con su argumentación: “el coliving empieza a interesar por su rentabilidad, pero no podemos olvidar que se trata de una tipología de vivienda colaborativa que surge en medio de una sociedad individualista, donde impera la soledad y este tipo de alojamiento puede facilitar la regeneración de las relaciones entre las personas. Afrontar un proyecto de coliving simplemente como un proyecto de rentabilidad porque está de moda, puedes ser un gran fracaso”.
La población urbana está transformandose, los estilos de vida están evolucionando, con opciones laborales y carreras que requieren movilidad.
Para Fernández Couto, los colivings son plataformas con dos caras. “Por un lado están los principales actores; los inversores financieros e inmobiliarios ya que los coliving con un uso más eficiente de las superficies habitables ofrecen mayores rendimientos que los productos tradicionales. Por otro lado, están las personas privadas, las empresas, las escuelas de negocio, que buscan una vivienda, un lugar al que llamar casa y para ellos el coliving tiene una solución simple, basada en la tecnología y en el diseño”.
Para Félix Pompey, los colivings son piezas de gran rentabilidad fundamentalmente para los inversores: “Sobre todo, aquellos que proceden de locales o edificios con uso terciario, que son reformados, y están situados en zonas céntricas o bien comunicadas. Constituyen una oportunidad para dar salida a locales o edificios enteros en calles secundarias que pasan de ser “el patito feo” a convertirse en un negocio con rentabilidades sustanciosas”.
También encontramos no obstante opiniones algo más críticas. Para Ramon Riera el coliving, de partida, interesa a toda la industria inmobiliaria, desde promotores hasta fondos. Sin embargo, considera que es un modelo residencial con mucha dificultad y con una operatividad complicada, como así ha resultado para el grupo Wework, que creó la sociedad Welive con este fin, y hasta la fecha, según afirma Riera ha obtenido escasos beneficios y poco éxito. “Cabe el riesgo de que el coliving quede como una pata más del alquiler tradicional y como un producto hibrido con mucha rotación”.
Se define importante como estamos viendo el concepto de creación de comunidad como valor fundamental de este modelo de alojamiento, sin cuya consideración podría no progresar y pasar a la historia como una simple moda de la década.
El papel del profesional inmobiliario en este nuevo modelo de alojamiento
“A los agentes inmobiliarios nos puede ayudar a dar salida con buenas rentas a inmuebles que quizá por altura, metraje, etc. no tienen la mejor salida en el mercado” – apunta Francesc Quintana.
Para Anna Puigdevall las oportunidades dependerán de cómo se concrete el coliving, si prospera el modelo concebido a modo de evolución del piso compartido, Puigdevall ve como papel a desarrollar el de la administración de fincas, aunque puntualiza que para poder aprovechar todas las oportunidades emergentes primero es necesario tener bien definido el producto.
Según Fernández Couto, los agentes inmobiliarios jugarán un papel crucial, porque de hecho son una de las principales formas para muchos clientes, de acceder al mercado. En Habyt, nos dice Fernández Couto, siempre intentan establecer una relación win-win con ellos, buscando que el proceso sea altamente eficiente al compartir parámetros de búsqueda detallados. Alonso, se alinea también con esta valoración, considerando que el profesional inmobiliario jugará un papel fundamental, dado que es un especialista en el trato con personas. “Un coliving no es un hotel, en este tipo de alojamientos aparece una figura nueva, como es el facilitador, la persona que promueve los procesos comunes gestiona y resuelve”.
Felix Pompey por su parte considera que el agente inmobiliario podrá participar en todo el proceso de la cadena de valor que se produce, es decir, en la localización y negociación como en el resto de la operativa natural de un agente, incluso puede intervenir en asesorar en el diseño gracias al conocimiento del potencial target de inquilino según sea la zona (estudiantes, parejas, residentes de temporada), como de la gestión patrimonial o posterior venta.
El modelo necesita madurar, y probablemente lo consiga muy pronto dada la velocidad con que las tendencias evolucionan y sobre todo las ganadoras, resultan implementadas.
Regulación en España y en otros países
“Para España son nuevas fórmulas que van apareciendo en el sector de los alojamientos y que van por delante de la legislación, nuestro país no es una referencia en estos temas”, reconoce García Zafra. “Al tratarse de un fenómeno muy nuevo para todos, tanto administración, inversores, como opinión pública deben adaptarse a esta nueva fórmula. La regulación en muchos casos hereda la ya deficiente regulación para los lofts y uso residencial de edificios terciarios”, apunta Pompey.
“Ante la falta de regulación se busca el encaje en la actual ley de arrendamientos urbanos y se resuelve la formalización contractual con un documento de alquiler y otro de servicios por los espacios compartidos”, añade Riera.
El coliving supera el concepto del piso compartido, requiriendo una adecuación confortable de espacios comunes y un equilibrado diseño de las zonas privadas.
“La regulación siempre va muy por detrás de las necesidades y la creatividad. La figura como tal no existe y tampoco hay unidad de modelo entre los países de la CEE, esto complica mucho el negocio. Cuando el desarrollo de la actividad se hace a través de empresas especializadas, la operativa se complica mucho porque tienen que lidiar entre la renta que le pagan al propietario y la que cobran al inquilino”, comenta Quintana.
Javier F.Couto puntualiza un poco más: “A falta de otras opciones, tanto en España como en Europa la regulación que se aplica es la misma que para los contratos de alquiler a largo plazo, y bajo licencias residenciales. Las estancias son mínimo de 3 a 6 meses y por tanto no se aplica la regulación hotelera. También es importante aclarar que no operamos como Arirbnb, nuestro modelo de negocio no está relacionado con el corto plazo y nuestros inquilinos específicos, son totalmente diferentes de los turísticos”.
La realidad del vacío legal resulta evidente, porque el coliving tal y como nos lo están presentando es un producto nuevo, que se instala en un nicho de mercado con su propia tipología de clientes, cubriendo unas necesidades muy concretas y solo pendiente de que las administraciones quieran prestarle su atención.
Perspectivas de futuro del coliving
El coliving ha venido para quedarse, asegura Alonso, pero le queda aún un largo camino hasta alcanzar la madurez. Es un modelo de vivienda que recupera la condición social del ser humano, la empatía y la capacidad de relacionarse positivamente, lo cual no queda exento de obstáculos. La tecnología puede ayudar mucho en la construcción de lo común, pero también vamos a tener grandes fracasos si no se define y se entiende bien el modelo.
Anna Puigdevall asegura que cuando esta formula tenga amparo legal, seguro que veremos proliferar modelos de coliving acordes con las necesidades de nuestros ciudadanos, por ejemplo, dedicados a personas de la tercera edad. Ramón Riera, por su parte considera que actualmente tenemos unas leyes de vivienda demasiado rígidas, protectoras y encorsetadas, que dificultan el establecimiento de otros modelos como el coliving, que necesita de una regulación propia. “El futuro del coliving pasa por tener su propia regulación y por la apuesta clara de un alquiler sin límites, tanto por parte de los estamentos gubernamentales, como de los gobiernos autónomos”.
En Málaga concretamente, afirma García Zafra, hay una escasez de vivienda muy pronunciada y el coliving tiene una oportunidad de desarrollo importante, de hecho, ya se están viendo actores que se han iniciado en el negocio a pesar de las “lagunas”. Madrid, según Felix Pompey, tiene todas las condiciones para que este fenómeno sea un éxito, “actualmente nos encontramos con oferta muy escasa de alquiler compartido y mucho piso viejo e incómodo, poco actualizado por una parte y por otro lado hay gran cantidad de locales que han perdido valor comercial en zonas de alta demanda de alquiler y que podrían ser susceptibles de transformación”.
“El coliving empieza a vivir un momento dorado de expansión. Importantes publicaciones como El New York times, el Financial Times o, Forbes se están interesando, publicando historias de fundadores e inversores que están renovando la industria inmobiliaria. Ahora se puede escuchar la palabra coliving en todo el mundo, con Estados Unidos como precursor del modelo, empresas europeas que ahora lo consolidan en el viejo continente y con Asia como un recién llegado con inversores gigantes como Sequoia”, concluye Fernández Couto.
Si bien hemos empezado hablando del coliving como un producto para jóvenes primordialmente, parece que en una fase de madurez podrá extenderse a otros públicos opuestos como la tercera edad. Son los conceptos de servicios, afinidad, comodidad y ubicación entres otros, los que constituyen el factor común que permitirá desarrollar la oferta en los dos ámbitos porque está en la definición del producto lo que le da su personalidad propia.
Habrá que esperar todavía, quizá menos de lo que nos imaginamos para ver generalizado el coliving como oferta dentro del catálogo de nuestras inmobiliarias.
Para la confección de este artículo hemos contado con la colaboración de:
Iñaki Alonso
Fundador y socio-director del estudio de arquitectura sAtt.
Arquitecto urbanista por la Escuela técnica superior de Arquitectura de Madrid (ETSAM) desde 1998.
Fundó el estudio de arquitectura sAtt, dedicado al desarrollo de proyectos de arquitectura innovadora con criterios de sostenibilidad ecológica y social.
Es fundador y CEO de la promotora de covivienda ecológica Distrito Natural, creada en 2019.
Con quince años dedicados a la investigación, desarrollo y emprendimiento de proyectos, ha realizado obras en España, Marruecos y Kenia, sumando un total de 70 proyectos construidos.
www.distritonatural.es
www.satt.es
Maxime Depreux
Chief Development Officer de Urban Campus
Con 10 años de experiencia en Real Estate Development y Management, ha formado parte del equipo de Hammerson Group como Chief Operating Officer - Premium Outlets, a cargo del portfolio Europeo de activos del grupo.
Anteriormente Director de Portfolio - Gestión de activos, desarrollo e inversión en Hammerson Francia.
Master en Administración de HEC Paris, con intercambios en la Universidad de Columbia Británica y la Universidad de Melbourne.
Se unió al equipo de Urban Campus en Septiembre de 2019, para extender las operaciones de la compañía por Europa.
www.urbancampus.com
Javier Fernández Couto
Country Manager Spain, de HABYT.
Estudió Ciencias Económicas en la Universidad de La Coruña y la Universidad de Varsovia.
Con experiencia internacional en finanzas y consultoría de mercado en empresas como Accenture o Nielsen, lidera actualmente la expansión del Coliving en España en Habyt.
www.habyt.com/es
javier@habyt.com
Alberto García Zafra
Gerente de Atalaya team, Inberto y Rentaquiliza.
Licenciado en ciencias económicas y empresariales.
Su trayectoria profesional ha estado siempre ligada al sector bancario, de seguros e inmobiliario, lo que le ha permitido conocer en profundidad el mercado y especializarse en la gestión de inversiones inmobiliarias.
Desde 2005, lidera varios proyectos empresariales propios todos relacionados con el mundo de la inversión inmobiliaria y financiera, que le hacen seguir creciendo profesionalmente, formarse continuamente y conocer de primera mano los cambios del mercado.
Designado CRS e International Realtor® Membership de SIRA.
Está homologado por CRSspain como instructor e imparte sus cursos
www.atalayateam.com
alberto@atalayateam.com
Felix Pompey
Gerente de la Inmobiliaria Comprarcasa Sagita en Madrid.
Lleva veinte años de trayectoria en el sector.
Con experiencia en formación de equipos en seis franquicias inmobiliarias propias, trabajó como consultor regional para una franquicia inmobiliaria europea.
También ha desarrollado proyectos de Publicidad y Marketing dentro del sector.
Tras la formación CRS aplicó una renovación metodología en su trabajo y le surgió la voluntad de fomentar este conocimiento tanto en colaboradores como en compañeros de profesión.
Designado CRS e International Realtor® Membership de SIRA.
Está homologado por CRSspain como instructor e imparte los cursos del REAP.
felix.pompey@comprarcasa.com
Anna Puigdevall
Gerente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya.
Licenciada en Ciencias Físicas, siempre se ha orientado al mundo de la gestión.
Se inició en la consultoría de procesos, en Accenture, para después pasar a formar parte de una gran compañía de seguros, en la que lideró prácticamente todas las direcciones, lo que le permitió desarrollar una visión mucha más integral y transversal de la empresa, especialmente de la de servicios, que es su área de expertise junto con la implementación de estrategias de innovación.
www.api.cat
Francesc Quintana
Director Ejecutivo de la Inmobiliaria Vivendex en Barcelona.
Graduado en Estudios Inmobiliarios por la UB. Máster en gestión Inmobiliaria.
PdP en Esade.
Designado CRS e International Realtor® Membership de SIRA y Green Realtor®.
Ganador de los premios de Marketing en Inmocionate‘16, presentación mejor valorada en Inmocionate‘18.
Profesor de Marketing en el Máster Inmobiliario de la UB.
Ponente, blogger, y conferenciante habitual en círculos económicos e inmobiliarios.
www.vivendex.com
f.quintana@vivendex.com
Ramón Riera Torroba
Board Director de FIABCI International 2020-2023.
Licenciado en Derecho y API, Master en derecho, Designado CRS e International Realtor® Membership de SIRA.
Acumula asimismo una dilatada trayectoria profesional marcada entre otros por los siguientes puestos.
DG de AISA en 2001.
DG de Eurofincas desde 2005.
Miembro de la Junta de Gobierno del COAPI de Barcelona desde 2002 y Tesorero hasta 2014.
Presidente de FIABCI España en 2011, de FIABCI Europa en 2016-2020 hasta llegar a Board Director FIABCI International 2020-2023.
Delegado en Naciones Unidas por FIABCI Internacional en 2020.
www.eurofincas.es
rriera@eurofincas.es
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