La desestimación es posible hasta el momento de la firma de la escritura de compraventa

Los propietarios de la vivienda eran dos hermanos que habían heredado la vivienda de su madre, fallecida de COVID. El agente había ayudado a uno de ellos en la compra de su vivienda y mantuvo la relación con él. Había confianza entre ambos hermanos y fue fácil llegar a un precio de oferta razonable. No es que necesitaran el dinero, pero querían vender lo antes posible y dejar atrás esa etapa triste. En los últimos años su madre había estado siempre delicada y esa casa no les traía ya buenos recuerdos.

La situación era buena, y aunque necesitaba una buena puesta al día, en un mercado como el actual muy pronto apareció un agente con una oferta ligeramente inferior. Tras un breve tira y afloja, el comprador acabó aceptando el precio que se pedía, con una rebaja en las arras que quedaron en poco más del 6%. También se le concedió un plazo de tres meses hasta la escritura, condicionada a la obtención de una hipoteca. Se firmó un contrato de arras penitenciales con esos términos.

A los pocos días fueron a la casa a retirar algunas cosas y pasaron a saludar a una vecina de su madre, que le había ayudado mucho en esa última etapa y siempre estaba pendiente de ella. Al enterarse de que habían vendido la casa se llevó un gran disgusto. “Tengo unos ahorros y había hablado con mi hija para que la comprara y se mudara cerca de mi. Iba a llamaros… No pensé que se fuera a vender tan rápidamente…”

Las arras penitenciales permiten que las partes desistan, sometiéndose a la penalización establecida.

No tardó en llamar la hija, a la que conocían desde siempre. Su madre también la quería mucho. “Lo tuve que hablar con mi marido pero ya estaba convencido… Mi madre va a necesitarme cerca en estos años, y desde que tu madre no está se siente muy sola y deprimida… ¿No podríais echar la venta atrás? Estamos dispuestos a pagar lo que suponga… Con el dinero que mi madre nos pone realmente no necesitamos hipoteca…”

Los hermanos se pusieron en contacto con su agente y le plantearon la situación. “Entiendo que es una faena para los compradores que ya se habrán hecho a la idea y habrán empezado sus trámites, pero francamente preferimos vendérselo a esta vecina y su hija… las que conocemos de siempre y entendemos que le venga bien la casa… ¿Qué se puede hacer?”

El agente habló de inmediato con un notario de confianza que le preparó una notificación y un acuerdo de cancelación del contrato con devolución del duplo de las arras, y se puso en contacto rápidamente con el agente de los compradores para advertirle de la situación y de la decisión de los vendedores.

El agente del comprador se puso como un basilisco, acusando al agente y a su cliente de falta de seriedad y poco menos que de piratería, y amenazando con las acciones judiciales que correspondieran por dar marcha atrás en una “venta a precio”.

Siendo ambos REALTORS®, el agente de los vendedores se remitió al Código Ético y el agente del comprador planteó una queja al Comité de Ética.

El Comité de Ética recordó a ambos que de acuerdo con el Artículo 1 del Código Ético, el agente del vendedor tiene el compromiso de “proteger y promover los intereses de sus clientes” y de obedecer sus peticiones siempre y cuando éstas no vayan en contra de la ley o del encargo de venta. También, las Norma de Actuación 1-7 dice que “los REALTORS® continuarán presentando al vendedor o arrendador todas las ofertas y contraofertas hasta el cierre de la compraventa o alquiler”, es decir hasta la firma de la escritura de compraventa. Las arras penitenciales permiten que las partes desistan, eso sí con unas penalizaciones fijadas, pero no se debe considerar que la operación se encuentre cerrada solo con unas arras penitenciales.

En todo caso, la revocación de un contrato y la devolución de las arras no es un trámite menor. El agente del vendedor hizo bien asegurándose de que su cliente contaba con el asesoramiento jurídico suficiente, ya que como dice la Norma de Actuación 1-8 “los REALTORS®, actuando como agentes de compradores o arrendatarios, deben recomendarles que obtengan asesoramiento jurídico cuando se produzca la cancelación de un contrato anterior”.

Los agentes deben proteger los intereses de sus clientes y deben advertirles de los riesgos que corren al tomar sus decisiones. El agente del comprador debe conocer y explicar a su cliente el significado de las arras, que son simplemente una garantía: cuanto mayor sean las arras mayor es la garantía, y unas arras reducidas debilitan la posición del comprador, pero las arras no se pueden considerar una garantía total de que la transacción se vaya a cerrar.

Aunque las arras no son garantía total de que la operación se vaya a cerrar, a mayores arras, mayor garantía.

Nuestro sistema tiende a apoyar la posición del comprador. El Código Civil en Cataluña determina que el comprador puede echarse atrás de unas arras penitenciales en caso de no obtener financiación, lo que en realidad supone inclinar el tablero de juego contra el propietario. Los agentes inmobiliarios tradicionalmente también defienden “la seriedad” a favor del comprador. Desde luego, cuando el agente trabaja sin exclusiva acaba situando sus intereses del lado de su comprador, antes que del de un vendedor que elige ponerle a él en igualdad de oportunidades frente a otros agentes. Cuando trabajamos para el propietario deberíamos dejar esto claro: nuestro cliente es el propietario y debemos analizar las situaciones desde su punto de vista y sus intereses.