Los efectos del cambio climático han generado un marco normativo a nivel mundial que persigue el cumplimiento de los objetivos de reducción de la contaminación, mejora de la eficiencia energética y aplicación de un desarrollo sostenible y respetuoso con el medio ambiente.
La Unión Europea aprobó en 2009 un conjunto de objetivos dirigidos a reducir las emisiones de CO2, aumentar el uso de energías renovables en el consumo final de energía y reducir el consumo de energía primaria, suponiendo una mejora de la eficiencia energética en los distintos ámbitos de actividad.
En el ámbito de los activos inmobiliarios, la eficiencia energética en un edificio minimiza las necesidades energéticas con el fin de ahorrar y hacer un uso racional de la energía disponible, buscando edificios de “energía cero” que demandan tanta energía como la que generan. Desde Europa se busca alcanzar en el 2050 la descarbonización total de nuestro parque edificado.
Más de la mitad del parque inmobiliario español se construyó con anterioridad a la entrada en vigor de la primera normativa española (norma NBE CT 1979) que exigía unos mínimos requisitos de eficiencia energética con unas situaciones, necesidades y formas de vida diferentes a las actuales.
Cuatro de cada cinco compraventas actuales, corresponden a inmuebles de segunda mano con una antigüedad media de 45 años, por lo que es habitual que se tengan que acometer obras para mejorar el confort y el nivel de eficiencia.
Por ello, la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción hacia la rehabilitación, regeneración y renovación urbana, es un aspecto fundamental para reducir la vulnerabilidad de los edificios, especialmente de las viviendas, frente al cambio climático.
Debemos asegurarnos de que los componentes del edificio se proyecten orientados a mitigar los potenciales daños futuros considerando tres factores: ambiental, tecnológico y biológico.
Objetivo 2050: alcanzar la descarbonización total del parque inmobiliario en Europa.
El ambiental incluye los recursos no renovables y renovables (energía, agua, materiales naturales, agentes meteorológicos y clima). El tecnológico, considera los materiales y sistemas constructivos, electrónicos, de control y de automatización, entre otros y por último, el biológico tiene que ver con el uso de los edificios y los procesos industriales.
Estos aspectos deben ser objetivables y susceptibles de medición.
Para ello, disponemos de la Certificación energética (Real Decreto 564/2017 ) que opera sobre el conjunto de edificios residenciales y no residenciales, con diferentes escalas, midiendo el consumo de energía primaria necesaria para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de uso y las emisiones de CO2 derivadas.
Existen también distintos indicadores cualitativos y cuantitativos que permiten evaluar y certificar las características de los edificios mediante los denominados “Sellos”: Leed, Breeam, Verde, Well, etc., mayoritariamente aplicados a obra nueva o rehabilitaciones integrales, y que ya empiezan a constituir un valor diferencial en la comercialización.
Es importante también tener en cuenta los potenciales riesgos, que suelen estar relacionados con la ubicación del inmueble, los derivados de un clima cambiante o la degradación ambiental, la contaminación y la deforestación. También los derivados de la caracterización del propio inmueble, como la orientación, la forma y los materiales o las instalaciones.
España se encamina hacia un futuro en el que las temperaturas máximas aumentarán de media entre 2 y 6 ºC a finales de siglo, y por ello existe riesgo de pérdida o deterioro del confort y habitabilidad en las viviendas, así como de elementos y materiales de construcción y entorno urbano.
Para obtener unos buenos resultados conviene actuar integralmente sobre el edificio, y en primer lugar sobre su envolvente, interviniendo en:
- Fachada: Aislamiento de paredes y eliminación de puentes térmicos.
- Huecos: Cambio de carpinterías, cristales, persianas y toldos.
- Cubierta y Suelo: Aislamiento e impermeabilización.
También son importantes las mejoras en instalaciones de calefacción y ACS, el uso de energías renovables (placas solares, hídrica, geotérmica, biomasa) y las mejoras en electricidad e iluminación (uso de lámparas de bajo consumo, domótica, discriminación horaria y sistemas de almacenamiento). Conviene potenciar el uso de sistemas comunitarios centralizados de generación, y controlar consumos de agua (cisternas de doble descarga, difusores en grifos, reutilización de aguas pluviales y residuales) así como, elegir electrodomésticos de alta eficiencia energética.
La mejora de calificación no es siempre directamente proporcional a la inversión, pero aporta el aumento de la vida útil del activo y ahorros en los importes de las facturas de los consumos.
Esta transformación requiere el uso de recursos diversos y de actuaciones, tanto públicas como privadas. Ya se están dando los primeros pasos.
El Programa de Rehabilitación Energética de Edificios del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (Real Decreto 737/2020), subvenciona actuaciones que mejoren la eficiencia energética de la envolvente térmica, de las instalaciones térmicas y de iluminación.
Sin olvidar también que existen ayudas a la rehabilitación recogidas en el Plan de Vivienda 2018-2021 (prorrogado hasta 31-dic-2022). En él se exige un mínimo de mejora en la eficiencia energética, por lo que es necesaria una actuación integral y sólo se subvencionan viviendas unifamiliares y edificios de viviendas completos (no pisos individuales), por lo que en este caso se precisa el acuerdo de la comunidad de propietarios, y la gestión se realiza a través de las Comunidades Autónomas.
Etiquetas como Leed, Breeam, Green o Well son ya reconocidas como valores diferenciales en la comercialización de inmuebles.
Todo está girando ahora hacia la sostenibilidad. Buen ejemplo de ello son las políticas y fondos para la reactivación económica frente a la COVID-19 de la Unión Europea, centrados principalmente en la transición energética y la digitalización.
Para poder impulsar la rehabilitación de los edificios serán también necesarios, nuevos modelos de financiación para las actuaciones de renovación, con condiciones más favorables y adecuadas a cada situación.
En edificación existente ya se están planteando préstamos “verdes” en función de la obtención de un porcentaje de mejora sobre la eficiencia energética. Entre otros, existen la Hipoteca Verde, Proyecto Suma, Reforma Green, Rehabilitación Energética, o Proyecto Aúna.
Sin duda, a corto-medio plazo apreciaremos el impacto de la progresiva implementación de estos factores en la formación de los precios de los inmuebles, a medida que se avance en la divulgación social de los mismos y se amplíen las ayudas y apoyo fiscal para estas intervenciones.
Susana Moya
Directora Técnica Nacional de Gloval Valuation
smoya@gloval.es - gloval.es/blog
Begoña Cabeza
Directora de Gloval Engineering
bcabeza@gloval.es
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