Talante conciliador en la resolución de conflictos

El papel del Código Ético es fundamental para establecer una serie de normas de referencia para resolver estos problemas. Las asociaciones locales de REALTORS® mantienen sus comisiones de conflictos y depuración de malas prácticas, que reciben las quejas de miembros o del público y dictaminan en base a los principios del Código Ético. También pueden recibir peticiones de mediación y de arbitraje por parte de REALTORS®. Estas comisiones están formadas por miembros de reconocido prestigio y talante conciliador que se eligen cuando surge un caso concreto, evitando cualquier posible compromiso o conflicto de intereses.

Recientemente dos miembros de SIRA plantearon el siguiente caso:

El REALTOR® A tenía a la venta en 450.000€ una propiedad de unos clientes que bajo su dirección compraban viviendas para reformar y vender. Son unos clientes extranjeros con los que mantiene una relación continuada e incluso participa con ellos en el negocio como socio.

Tras realizar una visita con unos clientes, el REALTOR® B se pone en contacto con él y le comunica por Whatsapp que los clientes estarían dispuestos a comprar pero en un precio sensiblemente inferior a lo que se pedía. El REALTOR® A le contesta finalmente: “Llevo media hora para convencerles en venderlo a 435k. No querían bajar de 438k.  Yo tengo poderes notariales para vender, así que ahora que tengo el permiso a 435k, depende sólo de ti. Habla con el cliente y me dices…”.

Para asegurarse del resultado, el REALTOR® B habla con su cliente, le convence de que realice una oferta en 438.000€, y firma con él un documento de reserva con arras que hace seguir al REALTOR® A. Este le responde que el precio ha sido aprobado, pero que en el documento hay que añadir expresamente que el comprador conoce y acepta el hecho de que la comunidad de propietarios del inmueble tiene pendiente la realización de la ITE, algo que ya se había informado al agente del REALTOR® B.

Sin embargo, el mismo día, antes de haber podido cambiar la información en la MLS, el REALTOR® A recibe una segunda oferta por 450.000€, por lo que contacta nuevamente con el REALTOR® B para decirle lo sucedido y dar una oportunidad a su cliente de igualar esta oferta, dándole prioridad.

Es misión del REALTOR® educar al cliente en los pasos que conlleva el proceso y mantenerle al tanto de toda información relevante.

El REALTOR® B, considerando que esto constituye una mala praxis, máxime teniendo en cuenta que incluso el REALTOR® A participa en la propiedad, y que se puede considerar que se está produciendo una subasta entre varios compradores, exige que el REALTOR® A rechace la segunda oferta y mantenga la aceptación inicial a sus clientes. El REALTOR® A responde que la aceptación de la oferta en todo caso estaba supeditada a la resolución del problema planteado por la carencia de ITE, y que él es solo un socio minoritario, que son los socios principales los que toman la decisión, y que ante una oferta superior, y sin haber formalizado, no recibido y aceptado unas arras, son libres de aceptar una oferta superior.

La última palabra la tiene SIEMPRE el propietario

A menudo nos centramos en el objetivo de conseguir que la operación salga adelante, que el comprador compre y el vendedor venda, y eso puede hacernos olvidar quien es nuestro cliente, si es el vendedor o el comprador, y cuál es nuestro papel. En esta operación el agente que aporta al comprador firma con él un documento en el que el agente recibe una señal para una compra en unas condiciones determinadas, pero en realidad ese documento no tiene validez alguna si no lo firma el propietario, o al menos su agente o representante. El agente del comprador no es un subagente ni representa al vendedor por lo que su firma en ese documento solo vale como recibo por la cantidad que ha recibido del comprador.

Otra tendencia es fijarse en el precio, regatear arriba y abajo, olvidando que hay otros muchos factores a tener en cuenta en una oferta. ¿Qué pasa si el comprador no consigue una tasación, si no consigue financiación, o como en este caso, si el edificio no cuenta con la ITE? Aunque tengamos un acuerdo en el precio, tenemos que advertir a nuestro comprador que la compra no será segura hasta que haya un documento con todas las condiciones y firmado por el propietario. Incluso tras unas arras penitenciales tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás, y un depósito de reserva supone una garantía escasa.

Con frecuencia argumentamos la importancia de la seriedad del agente o el valor de la palabra dada entre los agentes, pero finalmente el que tiene la última palabra es el propietario, y el agente no puede ocultar información a su cliente para salvaguardar su prestigio, su buen nombre o su palabra ante un colega. El Código Ético impone por encima de todo la obligación de defender los intereses del cliente y de transparencia.

Ambos REALTORS® acuerdan ponerse en contacto con SIRA para pedir su dictamen y se comprometen a actuar según determine la comisión que se cree al efecto.

Tras convocar urgentemente una comisión compuesta por tres REALTORS® de reconocido prestigio y tres miembros de la organización, se escucha a ambas partes y, agradeciéndoles la confianza depositada, y destacando la buena fe de ambas partes a lo largo de todo el proceso, se comunica a ambos la opinión del comité:

1. El agente Requerido no puede ni debe en ningún momento dejar de comunicar al propietario las ofertas que lleguen a su conocimiento, ya sea en el período de comercialización previo a arras, como en el período en que existan arras o cualquiera otro documento privado de venta, hasta la formalización de la compraventa en escritura pública, siendo el propietario el último decisor sobre qué oferta de las recibidas acepta y firma, tal como la norma de Actuación 1-8 del Código Ético señala.

2. Atendiendo al Artículo número 9 del Código Ético, “los REALTORS® aseguraran, siempre que sea posible, que todos los convenios relacionados con transacciones inmobiliarias sean por escrito y en lenguaje claro y comprensible”.

Además de lo anterior se hacen las siguientes Recomendaciones:

1. La visita del comprador debe ir acompañada desde el inicio de toda la información relevante para el mismo, en este caso una situación a destacar, como es la no obtención de la ITE, se ha pospuesto comunicar hasta más adelante, cuando podría ser un punto de ruptura de la compra.

2. El REALTOR® Requerido debe responder a las ofertas recibidas de forma precisa, por escrito y detallando los aspectos relevantes que la oferta debería recoger para el propietario en la transacción, y debe evitar el uso de términos que induzcan al compañero a entender que la venta “está cerrada” a sabiendas de que la propiedad está en el mercado y la llegada de otras ofertas es posible hasta el final y cierre del compromiso entre las partes.

3. Los REALTORS® no deben considerar la operación cerrada hasta que exista un documento de aceptación de ambas partes con todas las condiciones detalladas y la entrega de las cantidades acordadas.

4. Sin haberse observado en ninguno de los REALTORS® intención de faltar a verdad, se recomienda que los procesos de presentación de propuesta de compra vayan acompañados de todos los datos y detalles específicos y pertinentes a la transacción. Así mismo se recomienda el uso de “propuestas de compra” en lugar de “reservas” dado que esta segunda induce al Comprador a creer que la propiedad ya es suya y nadie más puede optar a ella. Por tanto, la labor de los REALTOR® en este caso es educar al cliente, informar del proceso y de los riesgos de presentar propuestas por debajo del precio de salida.